Selon l’AMF, le nombre de permis de construire a significativement augmenté en 2026, induisant une hausse à venir des constructions neuves.
Ce constat intervient dans un contexte particulier : le contentieux des autorisations d’urbanisme a en effet récemment fait l’objet d’une réforme modifiant le cadre juridique dans lequel une contestation de la légalité des permis de construire est désormais possible. L’objectif de cette réforme était de faciliter l’obtention de permis de construire définitifs et ainsi d’accélérer la production de logements en France.
📝 L’essentiel à retenir sur la réforme de la loi HUWART
- La loi Huwart (n° 2025-1129 du 26 novembre 2025) raccourcit le délai du recours gracieux à un mois et supprime son effet prorogateur sur le délai contentieux.
- Le droit de contester un permis de construire demeure : le délai de recours contentieux reste de deux mois à compter du premier jour d’affichage (article R.600-2 du Code de l’urbanisme).
- La contestation se déroule désormais directement devant le tribunal administratif, le recours gracieux ayant perdu l’essentiel de son intérêt.
- Les moyens d’illégalité sont inchangés : l’annulation totale, l’annulation partielle et le sursis à statuer restent possibles (articles L.600-5 et L.600-5-1 du Code de l’urbanisme).
- Le maire conserve la faculté de retirer un permis illégal dans un délai de trois mois (article L.424-5 du Code de l’urbanisme).
- Au-delà du contentieux, la loi simplifie aussi la modification des PLU et élargit certaines dérogations pour produire du logement.
Qu’est-ce que la loi Huwart du 26 novembre 2025 ?
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, entrée en vigueur le 28 novembre 2025, a notamment pour objectif d’encadrer le délai dans lequel une action contentieuse contre un permis de construire peut être initiée. Cette loi n’est pas la première à réduire les possibilités d’action des requérants contre les permis de construire et s’inscrit dans une série de réformes juridiques visant les recours abusifs mais ne remet pas en cause le droit au recours, sacré dans un état de droit.
Portée par le député d’Eure-et-Loir Harold Huwart, cette loi a été publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025. Composée de 31 articles, elle a fait l’objet d’une censure partielle du Conseil constitutionnel, qui a déclaré une douzaine d’articles contraires à la Constitution (décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025). Ses apports s’organisent autour de quatre axes : la planification urbaine, les autorisations d’urbanisme, le contentieux de l’urbanisme et la création de logements.
Dans ce contexte, il est en effet toujours possible de contester une autorisation d’urbanisme illégale. Une bonne connaissance des règles juridiques permet d’éviter une irrecevabilité et de donner le maximum de chances à son recours d’aboutir.
Le présent article fait le point sur les possibilités actuelles de faire valoir ses droits lorsqu’un permis de construire a été autorisé à proximité immédiate de votre bien.
Le droit au recours contre un permis de construire demeure
Le recours gracieux n’est certes plus suspensif mais le délai pour introduire un recours contentieux contre un permis de construire demeure de deux mois, conformément à l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme.
La loi dite « Huwart » contenait effectivement une mesure assez inédite en droit administratif : celle de l’absence de prorogation du délai de recours contentieux en cas d’introduction d’un recours gracieux contre un permis de construire, devant le maire.
Avant cette loi, de nombreux voisins doutant de la légalité d’un permis de construire introduisaient un recours gracieux devant l’autorité ayant délivré cette autorisation d’urbanisme : cette démarche de première intention, a priori moins contentieuse, permettait de nouer un dialogue entre le maire et ses administrés et, le cas échéant, de solutionner parfois à l’amiable certaines situations.
Cela étant, statistiquement, les retraits de permis de construire sur le fondement d’un recours gracieux sont rares et de nombreuses contestations initiées devant le maire finissaient devant le prétoire du juge administratif, lequel devait donc apprécier lui-même la légalité d’un permis de construire.
C’est dans ce contexte que la loi du 26 novembre 2025 a créé un article L.600-12- dans le Code de l’urbanisme qui prévoit que :
« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique ».
Cet article s’applique aux permis de construire qui ont été délivrés à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, soit à partir du 28 novembre 2025. Et le Conseil constitutionnel a également rappelé que cette nouvelle disposition s’applique aux décisions de retrait des autorisations d’urbanisme ainsi qu’aux décisions de refus (Décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2025/2025896DC.htm).
La contestation d’un refus de permis obéit toutefois à une logique distincte, présentée dans l’article sur le refus de permis de construire.
Outre le fait que cet article ne se situe pas, dans la numérotation des articles du Code de l’urbanisme, à proximité de celui concernant le délai contentieux (Art. R.600-2 du Code de l’urbanisme), il réaffirme que l’action de contestation à mener contre un permis de construire est le recours contentieux, ce qui en pratique était en réalité déjà le cas, à défaut de succès de la procédure gracieuse dans la majorité des cas d’espèce.
La suppression du caractère prorogateur du délai contentieux par le recours gracieux ou hiérarchique n’a aucune incidence sur le fait que les permis de construire délivrés demeurent, pour certains, entachés d’illégalités pouvant aboutir à un sursis-à-statuer, une annulation partielle voire même une annulation totale de l’arrêté municipal autorisant ce projet.
Les requérants doivent désormais faire preuve de davantage d’audace pour oser saisir le Tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant le premier jour d’affichage du permis de construire. Cette juridiction n’impose pas aux requérants d’être représenté par un avocat mais cela est néanmoins conseillé au regard de la technicité et de la complexité du droit de l’urbanisme.
Le point de départ de ce délai dépend de l’affichage du permis sur le terrain, dont les règles sont détaillées dans mon article sur l’affichage du permis de construire.
La consultation d’un avocat dès que vous avez connaissance de l’existence d’un projet voisin vous permettra d’apprécier les chances de succès d’une action en contestation de la légalité du permis de construire délivré.
Comment se déroule une instance devant un Tribunal administratif en matière de permis de construire ?
Contrairement à de nombreuses procédures civiles, la saisine d’un Tribunal administratif est assez simple puisqu’il suffit de déposer électroniquement une requête sur Télérecours avocats ou Télérecours citoyens si vous ne souhaitez pas avoir recours à un avocat. Cette requête doit néanmoins présenter un certain nombre de mentions et certaines pièces jointes obligatoires pour être recevables.
Certaines sont propres à tout recours porté devant un tribunal administratif (Cf. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2026) et d’autres sont propres au contentieux des autorisations d’urbanisme, détaillées dans notre article consacré au recours contre un permis de construire.
Une fois la requête déposée électroniquement, le greffe va l’enregistrer et transmettre à une chambre du Tribunal l’affaire pour qu’elle y soit instruite. Des demandes de pièces complémentaires pour régularisation de la requête peuvent être formulées par le greffe. Celles-ci devront être transmises dans le délai imparti auprès de la juridiction pour éviter le prononcé d’une ordonnance de rejet pour irrecevabilité (Art. R.222-1 du Code de justice administrative).
En contentieux administratif, le principe du contradictoire est rythmé par les envois des mémoires et des pièces par la juridiction aux parties. Ainsi, le juge transmets en début de procédure la requête aux parties adverses (ville et pétitionnaire), lesquelles auront en tout état de cause reçu la notification de ce recours par le requérant en application de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme.
En général, les défendeurs disposent par la suite d’un délai indicatif de deux mois pour répondre mais ce délai n’est sanctionné par aucune disposition du Code de l’urbanisme. Si aucune clôture d’instruction n’est prononcée, les défendeurs peuvent encore produire leur mémoire en défense au-delà de ce délai. Les Tribunaux ont aussi la faculté de mettre en demeure les parties défenderesses de produire leurs observations si la production d’un tel mémoire tarde, sans y être tenu.
Attention, à compter de la réception du premier mémoire en défense, les requérants ne disposent plus que d’un délai de deux mois pour soulever d’éventuels nouveaux moyens d’illégalité non identifiés dans la requête (Art. R.600-5 du Code de l’urbanisme). Passé ce délai, le contentieux sera alors cristallisé. Pour autant, avant la clôture de l’instruction, les parties peuvent encore échanger à l’écrit. Une fois clôturée, l’instruction est alors figée et le dossier sera ainsi prêt à être audiencé.
Cette description fait état d’un déroulé type mais chaque dossier suit son propre cheminement contentieux. Notamment, les délais de jugement ne sont pas les mêmes selon les types de projet contestés (dix mois pour un jugement d’un permis de construire concernant un ensemble de logements collectifs de plus de deux logements situés sur le territoire d’une commune en zone tendue).
La représentation dans le cadre d’une telle procédure par un avocat dont le contentieux est le quotidien vous permettra de maximiser vos chances de succès.
L’autorité ayant délivré le permis de construire garde la faculté de retirer son arrêté dans un délai de trois mois, même en cas de recours introduit devant un Tribunal administratif.
Même si le juge est saisi par un voisin de l’examen de la légalité d’un permis de construire, le maire garde sa faculté de retirer une décision qu’il juge illégale dans un délai de trois mois suivant la date d’obtention. En effet, les termes de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme n’ont pas été modifiés et un maire peut choisir de retirer un arrêté qu’il considère finalement illégal et produire l’arrêté de retrait devant la juridiction pour obtenir un non-lieu à statuer.
Le retrait d’un permis de construire doit être précédé d’une procédure contradictoire mise en œuvre auprès du pétitionnaire, ayant pour objectif de recueillir ses observations écrites et éventuellement orales avant toute prise de décision.
Cette faculté de retrait fait l’objet d’un développement dédié sur le site internet de cabinet, dans l’article consacré au retrait d’un permis de construire.
Les moyens de droit susceptibles de fonder une annulation contentieuse d’une autorisation d’urbanisme peuvent toujours aboutir à une annulation contentieuse partielle ou totale ou au prononcé d’un sursis-à-statuer, conformément aux articles L.600-5 et L.600-5-1 du Code de l’urbanisme.
La loi du 26 novembre 2025 a modifié en marge les règles contentieuses en créant :
- Une cristallisation des règles d’urbanisme en leurs versions applicables au permis de construire initial lors de la délivrance de tout permis de construire modificatif dans un délai de trois ans à compter de la délivrance du permis primitif et sous réserve que les travaux initiaux ne soit pas achevés (sauf risque d’atteinte à la sécurité ou la salubrité publiques) : article L.431-6 du Code de l’urbanisme ;
- Pour les travaux sur construction existante, les effets de la jurisprudence Sekler sont affaiblis dès lors que le nouvel article L.111-35 du Code de l’urbanisme prévoit que les travaux concernant un construction régulièrement édifiée ne peuvent être refusés sur le fondement de la non-conformité de la construction initiale aux prescriptions relatives à l’implantation, l’emprise au sol ou encore l’aspect extérieur des constructions.
Pour le reste, les règles d’urbanisme opposables à un projet demeurent les mêmes. Les chances de succès d’une action contentieuse contre un permis de construire sont similaires aux contentieux introduits avant l’entrée en vigueur de cette loi, avec les possibilités de régularisation en cours d’instance résultant des pouvoirs du juge.
Sur les conditions dans lesquelles une autorisation peut être régularisée en cours d’instance, voir notre article sur la régularisation des autorisations d’urbanisme par le juge administratif.
Tout permis de construire annulé par un juge a un jour été délivré par une personne publique et le contrôle de la légalité des actes administratifs en matière d’autorisations d’urbanisme garde donc tout son intérêt au sein des juridictions, non plus devant le maire.
Que change la loi Huwart au-delà du recours ?
Si le présent article porte sur le contentieux, la loi Huwart comporte d’autres mesures utiles à connaître. Quelques exemples :
- Documents d’urbanisme : les procédures d’évolution des PLU sont allégées et certaines modifications, comme la rectification d’une erreur matérielle ou la réduction d’une zone urbaine ou à urbaniser, ne sont plus soumises à évaluation environnementale.
- Autorisations d’urbanisme : la loi cristallise les règles applicables en cas de permis modificatif (article L.431-6) et limite la portée de la jurisprudence Sekler pour les travaux sur construction existante (article L.111-35).
- Création de logements : certaines dérogations sont élargies pour faciliter la production de logements, notamment dans les zones d’activité économique et les territoires de réindustrialisation.
- Stationnement : la loi assouplit les obligations de solarisation des parkings, élargit le périmètre d’obligation allégée de stationnement autour des gares ou station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre (800m), permet de déroger aux règles de stationnement lors de travaux sur une construction existante à destination de logement induisant une augmentation de surface de plancher jusqu’à 30% de la surface existante ou encore permet au maire de déroger plus aisément par une décision motivée aux exigences de stationnement d’un règlement de PLU.
La prise de rendez-vous avec un avocat du cabinet vous permettra de mieux appréhender cette procédure et de déterminer la stratégie à mener propres à vos besoins et aux circonstances de votre situation.
Questions fréquentes
- La loi du 26 novembre 2025 supprime-t-elle le droit de contester un permis de construire ?
Non. Le droit au recours demeure et le délai de recours contentieux reste de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis. La loi modifie surtout le recours gracieux préalable.
- Le recours gracieux est-il encore utile depuis la loi Huwart ?
Il perd l’essentiel de son intérêt, puisqu’il doit être formé dans un délai d’un mois et ne proroge plus le délai de recours contentieux. Le maire conserve toutefois la faculté de retirer un permis illégal.
- Quel est le délai pour contester un permis de construire ?
Le point de départ du délai de contestation d’un permis de construire demeure le même qu’avant l’entrée en vigueur de cette loi : le délai est de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain (article R.600-2 du Code de l’urbanisme), sans prorogation par un éventuel recours gracieux.
- Faut-il un avocat pour contester un permis devant le tribunal administratif ?
La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le tribunal administratif, mais elle est vivement conseillée compte tenu de la technicité du droit de l’urbanisme et des nombreuses conditions de recevabilité de procédure.
- À partir de quand s’applique la loi Huwart ?
Ses dispositions s’appliquent aux permis de construire délivrés à compter du 28 novembre 2025, date de son entrée en vigueur.
