Denoncer non respect permis de construireTout commence souvent le jour où un panneau d’affichage d’un permis de construire est implanté sur un terrain. Le voisinage est curieux de connaître les détails du projet, objet de la demande de permis de construire, mais craint de voir son environnement détérioré par l’arrivée d’une nouvelle construction. L’introduction d’un recours contre ce permis de construire est généralement envisagée assez rapidement pour, a minima, conserver les délais de recours.

Quelques recherches sur Google pourraient laisser penser que former un recours contentieux contre un permis de construire serait aisé. Or, cette procédure obéit à un formalisme spécifique qui conduit à l’irrecevabilité des demandes, s’il n’est pas respecté.

En pratique, de nombreux requérants ne font pas appel à un avocat en début de procédure et commettent parfois des erreurs qui ne peuvent être régularisées par la suite. En effet, l’omission d’une seule des formalités exigées par le Code de l’urbanisme (délai, demande de retrait notifiée en bonne et due forme, contenu du courrier adressé au Maire etc.) s’avère malheureusement bien souvent irrattrapable.

Ce guide « Recours permis de construire » détaille les modalités concrètes d’exercice d’un recours contre un permis de construire et comporte des conseils pratiques pour éviter ces écueils procéduraux.

1. DANS QUEL DELAI DE RECOURS AGIR CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

a. Un délai de recours des tiers de deux mois pour contester un permis de construire

La vérification de la date d’expiration du délai de recours est un prérequis indispensable avant toute action précontentieuse ou contentieuse contre un permis de construire. Un recours introduit hors délai est en effet irrecevable et ne pourra donc qu’être rejeté.

Un permis de construire constitue un acte administratif créant des droits à l’égard du bénéficiaire et peut avoir des conséquences sur les conditions de jouissance des voisins du projet projeté. Tout permis de construire peut alors être contesté par un tiers dans un délai de deux mois commençant à courir à compter du premier jour d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain1.

Ce n’est donc pas la date de la décision prise par le Maire qui compte comme point de départ de ce délai mais bien l’existence d’un panneau d’affichage régulier sur le terrain concerné.

Un tel panneau doit ainsi comporter les mentions suivantes2 :

    • Recours gracieux permis de construirel’identité du titulaire du permis de construire
    • l’identité de l’architecte du projet
    • la date de délivrance
    • le numéro du permis
    • la nature du projet
    • la superficie du terrain
    • l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
    • la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel
    • le nombre maximum de lots prévus en cas de lotissement
    • en cas de terrain de camping ou de parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs
    • la surface du ou des éventuel(s) bâtiment(s) à démolir
    • l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier son recours administratif ou son recours contentieux à l’auteur de la décision ainsi qu’au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.

    Cela étant, seules les irrégularités ou omissions substantielles concernant l’une de ces mentions sont de nature à entraver le déclenchement de ce délai de deux mois. Plus précisément, deux catégories d’irrégularités peuvent y faire obstacle :

    – l’erreur ou l’omission d’une mention concernant des informations relatives au permis de construire empêchant les tiers d’identifier ledit acte3.

    – l’erreur ou l’omission d’une mention empêchant les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet autorisé4.

    Outre ces mentions, le panneau d’affichage d’un permis de construire doit également5 :

    • se présenter sous la forme d’un panneau rectangulaire d’une dimension minimale de 80 centimètres,
    • être visible depuis l’espace public,
    • être lisible,
    • être affiché de manière continue sur le terrain pendant une période d’au moins 2 mois.

    La dissimulation d’un panneau d’affichage dans le but d’éviter l’introduction d’un recours à l’encontre de celui-ci serait vain puisqu’un voisin s’en rendant compte tardivement pourra faire valoir l’irrégularité de l’affichage et donc la recevabilité de son action, même au-delà de ce délai de deux mois.

    b. La contestation d’un permis de construire après deux mois

    Par exception, il est parfois possible d’exercer un recours contre un permis de construire au-delà de ce délai contentieux de deux mois, lorsque la délivrance du permis n’a été découverte que tardivement par un tiers, du fait de l’irrégularité de l’affichage (panneau caché, non visible depuis un espace accessible au public, absence d’affichage sur le terrain etc.). Cela étant, un tel recourt reste encadré dans un délai raisonnable plus large à l’expiration duquel, y compris si l’affichage est irrégulier, toute contestation serait irrecevable. Précisément :

    • un recours doit être introduit au maximum dans un délai de 6 mois après l’achèvement de la construction ou de l’aménagement6;
    • un recours doit en tout état de cause être déposé dans un délai raisonnable qui a pu être estimé à une année par la justice administrative7.

    La possibilité de contester un permis de construire hors délai reste donc une situation exceptionnelle dans laquelle le requérant devra justifier de sa découverte tardive dudit permis du fait d’un affichage non conforme aux exigences du Code de l’urbanisme.

    Par conséquent et dès la découverte de la délivrance d’un permis de construire, il est conseillé de se renseigner sur les caractéristiques du projet de construction. Le panneau d’affichage ne donnant que des informations sommaires sur le projet, vous pouvez contacter la mairie pour demander la communication du dossier de permis de construire, lequel constitue un ensemble de documents communicables au public8. Des frais de reprographies peuvent éventuellement vous être demandés.

    A défaut de réponse deux mois après votre demande, il est possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs (https://www.cada.fr/administration/permis-de-construire ) pour qu’elle formule un avis. En cas d’absence de réaction de la commune à l’issue d’une telle procédure, un recours contre la décision réitérée de refus de communication de la commune pourra être envisagé par saisine du Tribunal administratif.

    Ces recours ne permettent pas de suspendre le délai de recours dans lequel le recours en contestation du permis de construire doit être introduit.

    2. QUEL RECOURS PERMET DE CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

    Un permis de construire peut être contesté, dans un premier temps, par l’introduction d’un recours administratif préalable, dit précontentieux, sollicitant le retrait de la décision pour illégalité ou par l’introduction d’un recours contentieux en annulation dudit permis, devant le Tribunal administratif compétent.

    Pour chacune de ces procédures, la représentation par avocat n’est pas obligatoire mais reste fortement conseillée compte tenu de la technicité du droit régissant les autorisations d’urbanisme et des nombreuses causes d’irrecevabilité de ces procédures.

    a. Le recours administratif contre un permis de construire

    En principe, il existe deux types de recours administratifs : le recours hiérarchique et le recours gracieux. Cela étant, le recours hiérarchique contre un acte administratif doit être adressé au supérieur hiérarchique de l’autorité ayant pris l’arrêté de permis de construire. Dès lors, ce n’est que lorsqu’un permis de construire a été délivré par le Maire au nom de l’Etat (cas rare) que cette décision pourra faire l’objet d’un recours hiérarchique. Dans les autres hypothèses (les plus courantes) dans lesquelles le Maire délivre un permis en tant qu’agent exécutif de la commune, seul un recours gracieux pourra être introduit.

    L’introduction d’un recours gracieux permet d’interrompre le délai de recours contentieux de deux mois courant à l’encontre du permis de construire. L’auteur du recours demande alors à la commune de retirer l’arrêté de permis de construire compte tenu de son illégalité, laquelle doit bien évidemment être démontrée.

    Cette interruption de délai n’est toutefois possible qu’une seule fois. Un 2ème recours gracieux n’interrompt pas de nouveau le délai : recours gracieux sur recours ne vaut…!

    Sur le contenu concret de ce type de courrier, la rédaction d’un recours gracieux doit respecter un certain formalisme pour pouvoir être qualifié comme tel et ne pas être perçu par le Maire comme une simple demande d’information relative au projet de construction. En effet, une demande d’informations ne permettra pas de suspendre le délai de recours de deux mois susvisé. Si aucun autre recours n’est introduit dans ce délai, toute demande ultérieure sera irrecevable.

    Concrètement, pour formuler un recours gracieux, il faut adresser votre demande par écrit et par lettre recommandée avec accusé de réception au siège de l’autorité ayant délivré le permis de construire (généralement le Maire, parfois le Préfet ou le Président d’établissement public de coopération intercommunale).

    Un recours gracieux devra impérativement être notifié dans son intégralité au(x) bénéficiaire(s) du permis de construire, par lettre recommandée avec accusé de réception et ce, dans un délai de 15 jours à compter de l’introduction du recours gracieux, sous peine d’irrecevabilité9.

    Quant à son contenu, un recours gracieux devra comporter un certain nombre d‘informations permettant d’identifier la décision contestée, l’auteur de la décision ainsi que les raisons de cette contestation, notamment :

    • l’identité du/des auteur(s) du recours
    • l’identité de l’autorité ayant délivré le permis
    • le numéro du permis de construire contesté
    • la date de la décision
    • l’identité du bénéficiaire du permis
    • l’adresse du terrain du projet contesté
    • les motifs de contestation (Voir infra « Concrètement comment contester un permis de construire ? »)
    • la demande expresse de retrait de la décision jugée illégale
    • toutes pièces permettant de justifier la demande de retrait
    • la signature du/des auteurs du recours gracieux

    A réception du recours, l’autorité compétente dispose d’un délai de deux mois pour y apporter

    • une réponse expresse, par l’envoi d’un courrier de réponse à l’adresse de l’auteur du recours,
    • ou une réponse implicite de rejet, du fait du silence gardé par l’administration pendant plus de deux mois suivant la réception du recours gracieux.

    Lorsqu’un recours gracieux est rejeté, qu’il s’agisse d’une décision implicite ou explicite, celle-ci peut être contestée en même temps que le permis de construire devant le Tribunal administratif territorialement compétent dans un nouveau délai contentieux de deux mois à compter de la notification de la décision expresse ou à compter de l’intervention d’une décision tacite de rejet.

    L’introduction d’un recours gracieux peut permettre d’obtenir gain de cause sans qu’une saisine du Tribunal soit nécessaire tout en se réservant la possibilité de soumettre ce différend, plus tard, à une juridiction. Subsidiairement, un tel recours précontentieux peut parfois donner lieu à des échanges avec le bénéficiaire du permis de construire et aboutir à un règlement amiable du litige. Lorsqu’une telle issue n’est toutefois pas possible, l’introduction d’un recours contentieux reste envisageable.

    b. Le recours en annulation d’un permis de construire devant le Tribunal administratif

    Recours permis de construireUn recours contentieux contre l’arrêté de permis de construire peut être soit introduit directement dans le délai de deux mois après le 1er jour d’affichage du permis de construire sur le terrain, soit dans un délai de deux mois après rejet d’un premier recours gracieux auprès de la commune.

    Une telle démarche vise à demander au juge administratif d’annuler le permis contesté compte tenu de l’illégalité de celui-ci. A l’instar du recours gracieux, une telle requête doit elle-même respecter un certain formalisme propre au recours juridictionnel contre une autorisation de construire mais également répondre aux conditions de recevabilité d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant un Tribunal administratif.

    Voici quelques conseils pratiques pour l’introduction d’un recours contentieux notamment :

    • le recours doit être accompagné de la ou des décision(s) attaquée(s) (arrêté de permis de construire, décision de rejet du recours gracieux)
    • le recours doit être notifié à l’auteur de la décision ainsi qu’au(x) bénéficiaire(s) de celle-ci, par lettre recommandée dans les 15 jours suivant l’introduction du recours, sous peine d’irrecevabilité de la requête contentieuse ;
    • le requérant doit démontrer concrètement et précisément son intérêt à agir11.
    • le requérant doit contester un permis de construire en soulevant des moyens d’illégalité de celle-ci (illégalité externe ou interne) et doit demander expressément l’annulation du permis.

    Depuis de nombreuses années, le contentieux de l’urbanisme et plus particulièrement celui des autorisations d’urbanisme sont de plus en plus codifiés : un véritable chemin semé d’embûches pour toute requérant souhaitant se lancer seul dans une contestation d’un permis de construire devant la juridiction administrative…

    Tout d’abord, un requérant ne peut plus invoquer à tout moment de nouveaux moyens d’illégalité contre une autorisation d’urbanisme. En effet, à l’expiration d’un délai de deux mois après communication du premier mémoire en défense au(x) requérant(s), une cristallisation des moyens intervient automatiquement, sans que le greffe n’ait l’obligation de prévenir à l’avance les parties. Si le juge peut en décider autrement et retarder cette date de cristallisation des moyens, ce n’est que s’il considère que le jugement de l’affaire le justifie12.

    Ensuite, les possibilités de saisir le Tribunal administratif en urgence d’une demande de suspension d’un permis de construire sont très encadrées : une requête en référé suspension n’est recevable que jusqu’à l’expiration de ce délai de cristallisation, devant les juridictions saisies en premier ressort13.

    Enfin, en cas de rejet d’une demande en suspension devant le juge des référés, le maintien de la requête doit être confirmé par le requérant dans un délai d’un mois suivant la notification de l’ordonnance rendue en référé14. A défaut, le requérant est réputé s’être désisté de sa requête au fond et une ordonnance constatant ledit désistement est rendue par le Tribunal.

      QUID DES DÉLAIS DE JUGEMENT ? Un certain nombre de personnes se lance dans une procédure contentieuse sans connaître les modalités pratiques de celle-ci et notamment les délais de procédure. Il faut savoir qu’un recours contentieux n’est pas jugé immédiatement par le juge qui le reçoit mais fait l’objet d’une instruction avec des échanges de mémoires afin que chaque partie puisse formuler ses observations au sujet du permis contesté (requérants bien évidemment mais également autorité ayant délivré le permis et bénéficiaire(s) du permis).

      Le délai de jugement est variable selon les caractéristiques du projet :

      • 10 mois pour les recours concernant un permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou un permis d’aménager un lotissement ;
      • Aucun délai spécifique pour les autres autorisations d’urbanisme mais statistiquement, un recours contentieux contre un permis de construire devant le Tribunal administratif est estimé en moyenne à 2 ans.

      Délai recours permis de construire :

      schema Delai recours permis de construire
      À l’expiration d’un délai de deux mois d’affichage continu du permis de construire sur le terrain ou après un recours gracieux resté sans suite, toute personne peut demander un certificat de non-recours contre un arrêté de permis de construire au Tribunal administratif territorialement compétent16.

      Peut-on commencer les travaux pendant le délai de recours des tiers ?
      En principe, rien n’interdit au bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme de commencer les travaux alors que le délai de recours des tiers court toujours. Cela étant, réaliser des travaux sans que le permis de construire n’ait été purgé de tout recours présente des risques :

      • D’une part, il est possible qu’un tiers obtienne la démolition de la construction devant le juge judiciaire si la construction envisagée est située dans un des périmètres protégés visés par le Code de l’urbanisme et si le permis a été annulé par le juge administratif17.
      • D’autre part, la commune est en droit de demander que la construction – devenue irrégulière du fait de l’annulation du permis de construire – fasse l’objet d’une mise en conformité par le dépôt d’un nouveau permis de construire, cette fois-ci, conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

      3. CONCRETEMENT, COMMENT CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?regles d urbanisme

      a. Les conditions de recevabilité d’un recours contre un permis de construire

      Avant toute contestation d’un permis de construire, mieux vaut s’assurer de la recevabilité de son recours contentieux afin d’éviter toute déception par la suite.

      Comme évoqué précédemment, un recours contentieux doit être introduit dans le délai de deux mois, comme tout recours en annulation contre un acte administratif et doit être notifié dans un délai de 15 jours à l’auteur ayant délivré le permis ainsi qu’à son ou ses bénéficiaire(s).
      Cette notification doit consister en la transmission d’une copie intégrale18 aux intéressés ou, à tout le moins, d’une copie de l’ensemble des motifs de contestation dans leur intégralité dans le courrier de notification19.

      Autre condition spécifique au contentieux de permis de construire : toute personne – physique ou morale – engageant une action devant un tribunal devra démontrer précisément et concrètement l’existence d’un intérêt urbanistique à contester le projet autorisé.

      Plusieurs catégories de requérants doivent être distinguées.

      LE VOISIN, PERSONNE PHISYQUE

      Concrètement, un particulier devra se prévaloir de sa qualité de voisin du projet – qu’il soit locataire ou propriétaire d’un bien situé à proximité du projet et :

      • démontrer par tout moyen que la construction, l’aménagement ou le projet génère une affectation directe des conditions d’occupation de son bien20,
      • produire une preuve de l’occupation ou de la détention régulière de son bien21.
      Le voisin immédiat – c’est-à-dire celui dont la parcelle jouxte le terrain construire – bénéficie en principe d’un intérêt à agir mais cela ne le dispense pas pour autant d’apporter ces précisions à l’appui de sa requête22.

      L’affectation directe des conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien d’un voisin du projet est appréciée très concrètement par le juge, en voici quelques exemples :

      • nuisances sonores23
      • nuisances olfactives24
      • perte d’ensoleillement25
      • altération d’une vue26
      • détérioration des conditions de circulation et nuisances sonores27 etc.

      Pus la distance séparant le bien du requérant du projet augmente et plus le risque d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir augmente. A titre d’exemple, Un voisin dont le terrain est situé à 700 mètres du projet – même s’il démontre avoir une vue sur le projet – n’apporte aucun élément permettant d’attester de l’existence d’une affectation directe de ses conditions d’occupation et n’a donc pas intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire28.

      La production de documents permettant d’établir l’affectation directe des conditions d’occupation ou de jouissance du requérant du fait du projet est décisive. Il peut notamment s’agir de constats d’huissier, d’études d’ensoleillement de type héliodon, d’attestations de tiers, de photographies ou d’études acoustiques.

      LA PERSONNE MORALE DE DROIT PUBLIC

      L’intérêt à agir de l’Etat doit être distingué de celui des autres collectivités.

      En effet, l’Etat, par la personne du Préfet, peut s’opposer à un permis de construire qu’il juge illégal au moyen d’un déféré préfectoral ou d’un recours gracieux préalable.

      En revanche, les collectivités et leurs groupements ne dispose d’un intérêt à agir à l’encontre de permis de construire que si elles démontrent que le projet porte atteinte à leurs intérêts propres, distincts de ceux de ses habitants29. La seule proximité du territoire de la commune avec le projet ne suffit pas30.

       

      LA PERSONNE MORALE DE DROIT PRIVÉ

      Tout d’abord, une association devra quant à elle exposer par tout moyen en quoi son objet social – suffisamment précis – correspond à la défense d’un intérêt urbanistique, son action contre un permis de construire est cohérente au regard de son champs géographique d’intervention et ainsi :

       

      • démontrer que la date de publication de ses statuts en préfecture est antérieure d’au moins un an à la date d’affichage du permis de construire en mairie31.
      • produire ses statuts et le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture32.

      EXEMPLES D’ASSOCIATIONS AYANT CONTESTE UN PERMIS DE CONSTRUIRE

      INTERET A AGIR

      OUI

      NON

      Association dont le périmètre d’intervention est régional mais contestant un projet d’ampleur pouvant avoir des conséquences sur les intérêts protégés par l’association
      (CE 24 oct. 1997, SCI Hameau Piantarella et Cne Bonifacio, 161043)
      V
      Association dont l’objet social a trait à la défense de l’environnement et du site, à l’échelle de la commune
      (CAA Lyon, 23 mars 1999, Ville de Cannes c/ SCI Brougham, 95LY00890)
      V
      Association de riverains d’une route ayant pour objet notamment la préservation de l’environnement
      (CE, 21 déc. 2001, Sté Fun Music Center c/ Cne de Saint-Sébastien-sur-Loire, nos 237133 et 237179)
      V
      Une association de défense du commerce traditionnel ou des commerçants quand bien même le permis de construire concernait la réalisation d’une galerie marchande
      (CE, 1er avr. 1998, Assoc. Actise, 156446)
      X
      Association dont l’objet social a une dimension nationale voire mondiale
      (CAA de Lyon, 11 juin 1996, 94LY00283)
      X
      Association dont l’objet social est « d’aider les citoyens de la communauté de communes Saône et Vienne à se protéger de préjudices de quelque nature que ce soit »
      (CE, 15 avr. 2005, Assoc. des citoyens et contribuables de la cté de cnes Saône-et-Vienne (ACSV) et a., 273398).
      X

      Ensuite, concernant les sociétés, l’intérêt commercial ne permet pas de justifier d’un intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire obtenu par un concurrent sauf s’il est démontré que les caractéristiques particulières de la construction affectent les conditions d’exploitation d’un établissement commercial33.

      Enfin, un syndicat de copropriétaires ou une association syndical libre peut agir en son nom propre contre une autorisation d’urbanisme dès lors que cette structure dispose d’une personnalité morale et qu’elle a été autorisée à introduire un tel recours par délibération de son assemblée générale.

      Une procédure initiée au stade du recours gracieux au seul nom du Syndicat des copropriétaires ne permet pas de conserver le délai de recours des copropriétaires, individuellement.

      Quelle que soit la typologie de requérant, la démonstration de l’intérêt à agir est donc primordiale. En effet, à défaut d’un exposé précis et concret de l’intérêt à agir du/des requérants devant le Tribunal administratif, la requête peut être jugée irrecevable et être rejetée par simple voie d’ordonnance après invitation à régulariser de la part du juge34. Dans une telle hypothèse, la requête sera alors rejetée sans que le juge n’ait examiné le fond de l’affaire.

      b. Les motifs de contestation d’un permis de construire

      Le contentieux du permis de construire appartient à la catégorie des recours dit « pour excès de pouvoir », c’est-à-dire qu’il n’a pour objet que de permettre de faire annuler des décisions qui auraient été prises illégalement, sans respecter les exigences de forme et de fond du Code de l’urbanisme ni les règles d’urbanisme qui lui sont opposables.

      Dès lors, les griefs relevant du droit des tiers (ex : troubles anormaux du voisinage à venir du fait du projet) n’ont aucune incidence sur la légalité de cette décision35 et ne seront recevables que devant le juge judiciaire dans le cadre d’une action indépendante du contentieux du permis de construire.

      Afin qu’un recours gracieux ou un recours contentieux ait le maximum de chances d’aboutir, il est donc important d’étudier avec précision le respect de ces règles juridiques et d’invoquer divers arguments juridiques – que l’on nomme « moyens » en contentieux administratif.

      LES MOYENS DE LÉGALITÉ EXTERNE INVOCABLES À L’ENCONTRE D’UN ARRÊTÉ DE PERMIS DE CONSTRUIRE

      Les moyens d’illégalité externe affectent directement l’arrêté pris par la commune en tant qu’acte administratif.

      Plusieurs types de moyens d’illégalité externe peuvent être soulevés :

       

      • L’incompétence du signataire
        Il est possible de contester la compétence de l’auteur de la décision. Il convient de vérifier au préalable si la personne du signataire de l’acte dispose d’une délégation de signature ou de compétence permettant la signature des décisions concernant les autorisations d’urbanisme, dans l’hypothèse où ce ne serait pas le Maire en personne.Autre cas d’incompétence, il peut également s’agir d’une incompétence de la collectivité ayant délivré l’autorisation de construire (ex : un Maire délivrant un permis de construire alors que le Préfet était compétent, notamment en cas d’Opération d’Intérêt National).
      • Le vice de forme de l’arrêté
        Un vice de forme est une illégalité concernant l’acte délivrant le permis de construire, comme le dit son appellation, en « sa forme ». Il peut notamment s’agir de l’absence de motivation de l’arrêté de permis de construire ou d’un défaut de signature ou de contreseing (bien que cela soit très rare).
      • Le vice de procédure
        Lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme, la commune doit suivre la procédure dictée par le Code de l’urbanisme. Selon les caractéristiques propres au projet projeté, la consultation de certains services administratifs peut être rendue obligatoire.Le service instructeur doit alors solliciter des avis ou des accords nécessaires à la réalisation du projet.Ex : Avis de l’Architecte des bâtiments de France, de l’autorité gestionnaire de la voirie en cas de création d’accès, de l’autorité environnementale en cas de soumission du projet à étude d’impact ou encore nécessaire consultation du public au vu de l’ampleur du projet etc.

      Cela étant, toute illégalité n’entraine pas systématiquement une annulation totale du permis de construire. En effet :

      • les vices de procédure ou de forme ne peuvent aboutir à l’annulation d’un permis de construire que s’il ressort des pièces du dossier que l’illégalité en question a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie36.
      • Ces vices sont dans la plupart des cas régularisables : dans ce cas, le juge peut alors sursoir-à-statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation par le pétitionnaire, dans un délai qu’il fixe37.

      LES MOYENS DE LÉGALITÉ INTERNE INVOCABLES À L’ENCONTRE D’UN ARRÊTÉ DE PERMIS DE CONSTRUIRE

      L’illégalité dite « interne » concerne plus spécifiquement les motifs de la décision et les fondements de droit justifiant la délivrance ou une décision de refus de permis de construire. 

      • La violation de la loi

        Ce moyen est utilisé pour démontrer la méconnaissance par l’arrêté de permis de construire d’une règle de droit – prévue par le Code de l’urbanisme ou dans le Plan local d’urbanisme (PLU).Il peut notamment s’agit de l’incomplétude du dossier38 ou de la méconnaissance des règles d’urbanisme opposables au terrain au jour de la délivrance de l’arrêté.

        Sur ce dernier point, les règles opposables au terrain diffèrent selon si le territoire de la commune sur lequel le projet est situé est couvert par un Plan local d’urbanisme ou non.

        • En effet, en l’absence de Plan local d’urbanisme, les règles d’urbanismes opposables au terrain à construire sont fixées par le Code de l’urbanisme : le règlement national d’urbanisme39.
        • En revanche, lorsque le terrain à construire est situé dans le périmètre d’un Plan local d’urbanisme, les règles d’urbanisme spécifiques de ce dernier sont opposables et seulement les articles dit « d’ordre public » du règlement national d’urbanisme s’appliquent en parallèle40.

          Ex : les dispositions relatives à la sécurité et à la salubrité publiques étant d’ordre public, un permis de construire ne doit donc pas y porter atteinte, que le Plan local d’urbanisme ait prévu des règles spécifiques ou non à cet égard41.

      Une revue globale du dossier de permis de construire tant sur la forme que sur le fond par votre avocat peut permettre de déceler un certain nombre de non-conformités du projet par rapport aux règles d’urbanisme.
      • L‘erreur de droit
        Tout d’abord, un juge peut être amené à sanctionner une erreur de droit lorsque l’autorité ayant délivré le permis de construire s’est fondée sur une règle de droit qui ne serait pas applicable à la situation en cause. Peuvent notamment être en cause le champ matériel de la règle ne concernant pas le projet ou une règle abrogée ou une règle non encore entrée en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire.

        Ensuite, l’erreur de droit peut consister en une mauvaise interprétation par les services instructeurs de la règle d’urbanisme ayant abouti à l’illégalité de la décision.

      Une analyse littérale des règles d’urbanisme à la lumière des décisions juridictionnelles déjà rendues en la matière peut permettre de déceler une telle illégalité interne.

      Enfin et outre l’erreur de base légale et l’erreur d’interprétation du droit, l’erreur de droit peut également prendre la forme d’une exception d’illégalité du Plan local d’urbanisme sur lequel le Maire ou le Préfet s’est fondé pour délivrer le permis de construire.

      Le succès de ce dernier moyen ne réside pas seulement dans la démonstration d’illégalité d’une règle d’urbanisme du Plan local d’urbanisme opposable au projet. Il faut également démontrer que cette décision n’est pas conforme à la règle d’urbanisme antérieurement applicable, avant l’entrée en vigueur du PLU. Cette règle est généralement contenue dans le Plan d’occupation des sols ou, en l’absence d’un tel document, dans le Règlement national d’urbanisme42.

      Dans une telle hypothèse, le requérant devra se procurer ledit document d’urbanisme antérieur s’il existe, le plus souvent par demande de communication formulée auprès de la commune.

      • Le détournement de pouvoir
        Ce moyen est très peu utilisé et peu consacré par le juge administratif compte tenu des circonstances particulières notamment de preuve dans lesquelles il peut être reconnu43 : un détournement de pouvoir consiste en une utilisation, par l’autorité compétente, de son pouvoir de délivrance des autorisations de construire à des fins privées (politiques par exemple) ou selon une finalité autre que celles prévues par le Code de l’urbanisme.
      • L’erreur de fait
        Ce moyen s’illustre par une qualification erronée des caractéristiques du terrain à construire ou du projet, fondant la décision contestée. Une telle erreur conduit alors l’autorité à effectuer une mauvaise qualification juridique de la situation et peut alors avoir une incidence sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

      Un moyen d’illégalité interne fondé n’aboutira pas forcément à l’annulation totale d’un permis de construire. Seule une illégalité remettant en cause la nature du projet empêche toute régularisation du permis de construire44. En effet, le juge administratif jugeant la légalité d’une autorisation d’urbanisme peut n’annuler que partiellement un arrêté de permis de construire ou encore sursoir-à-statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation (notamment un permis de construire modificatif) dans le délai qu’il fixe au pétitionnaire.

      Au vu des risques que généreraient certains moyens soulevés dans un recours, le titulaire du permis de construire litigieux peut également obtenir un permis modificatif en cours d’instance pour se prévaloir d’une mise en conformité de son projet devant le juge administratif, avant toute clôture d’instruction. Le juge prend alors en compte la modification apportée au projet, portée à son attention, et apprécie si celle-ci est de nature à régulariser l’éventuelle illégalité initiale du permis de construire primitif.

      En conclusion

      L’évolution depuis de nombreuses années du contentieux des autorisations d’urbanisme vers la sécurisation juridique des droits à construire rend particulièrement délicate l’introduction d’un recours contentieux pouvant aboutir à une annulation totale d’un permis de construire. Mais une telle action demeure bien souvent – à défaut de solution amiable – le seul moyen de s’opposer à l’édification d’un projet immobilier à proximité de chez vous. N’hésitez pas à contacter le cabinet Urbanista Avocat pour obtenir davantage de renseignement sur ce contentieux.

      Urbanista Avocat a été fondé par Maître Mélyssa Carré et intervient uniquement en droit de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire. Doté d’une expertise spécifique sur les recours contre les permis de construire, le cabinet peut vous accompagner dans vos démarches :

      • Mise à disposition d’une expérience acquise au fil d’une pratique régulière du contentieux des autorisations d’urbanisme ;
      • Recommandations sur l’opportunité de recourir aux modes amiables de règlement des différends (médiation, négociation, processus collaboratif )
      • Communication de conseils concrets issus d’une approche opérationnelle et jurisprudentielle des prescriptions d’urbanisme ;
      • Accompagnement dans l’élaboration d’une stratégie globale en vue d’atteindre, dans la mesure du possible, vos objectifs ;
      • Transparence et prévisibilité des modalités financières d’intervention : sans surprise !