Dans un contexte de ralentissement de la construction d’immeubles neufs en 2020 et depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le Conseil d’Etat accorde au fil de ses décisions toujours plus de place à la régularisation des autorisations d’urbanisme pour éviter leur annulation totale.

 

  • Une évolution législative en faveur de la dernière chance donnée au pétitionnaire

Avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le juge pouvait prononcer l’annulation partielle d’une autorisation de construire ou sursoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’un permis « modificatif » : ce n’était pas une obligation.

D’une part, quand un vice n’affectait qu’une partie du projet et pouvait être régularisé et ce, alors qu’aucun des autres moyens n’était fondé, il pouvait annuler partiellement [1] la décision contestée et, le cas échéant, fixer un délai au pétitionnaire pour régulariser cet aspect du projet au moyen d’un permis « modificatif ».

D’autre part, lorsqu’un vice était susceptible d’être régularisé et, là encore si aucun autre moyen n’était fondé, il pouvait sursoir à statuer[2] dans un jugement avant-dire droit – après avoir recueilli les observations des parties à l’instance – et fixer un délai maximal dans lequel cette régularisation doit intervenir – pouvant ainsi juger l’affaire après obtention du permis « modificatif » de régularisation.

Depuis le 1er janvier 2019, jour de l’entrée en vigueur de l’article 80 de la loi ELAN gommant le verbe « pouvoir » de la formulation des articles susvisés, le juge saisi d’une demande du pétitionnaire d’annulation partielle ou de sursis-à-statuer est désormais tenu de vérifier si une mesure de régularisation est de nature à purger le vice identifié et, à défaut, doit motiver le rejet de cette demande. L’obligation faite au juge d’accorder une dernière chance au pétitionnaire de régulariser l’autorisation de construire a d’ailleurs été confirmée par le Conseil d’Etat[3] six mois plus tard s’agissant du sursis-à-statuer.

Cette clarification a eu l’avantage d’unifier les pratiques des juges jusqu’alors très disparates. Le Conseil d’Etat n’en est pas resté là puisque dans une décision très récente, il étend le champ d’application du sursis-à-statuer visée à l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme à de nombreuses situations jusqu’alors exclues.

 

  • La régularisation d’une autorisation de construire possible en cas d’atteinte à l’économie générale du projet

Par l’avis du 2 octobre 2020[4], après avoir confirmé sa récente jurisprudence SCI Alexandra[5] sur l’appréciation du caractère régularisable du vice au vu de la règle de droit en vigueur au jour où il statue, le Conseil d’Etat précise deux aspects du recours au sursis-à-statuer par le juge administratif.

D’une part, il explicite les modalités d’articulation du prononcé d’une annulation partielle et d’un sursis-à-statuer en cas de vice régularisable entachant l’autorisation de construire : le juge doit sursoir à statuer sauf s’il choisit de prononcer une annulation partielle ou si le bénéficiaire de l’autorisation contestée ne souhaite pas bénéficier d’une telle mesure de régularisation.

D’autre part, le Conseil d’Etat étend les hypothèses de sursis-à-statuer aux mesures de régularisation pouvant porter atteinte à l’économie générale du projet sans toutefois remettre en cause sa nature.

Cette lecture permissive de l’utilisation du sursis-à-statuer s’explique par l’évolution sémantique de l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme provoquée par la loi ELAN. Alors que dans sa version antérieure[6], cet article ne visait que la régularisation par « permis de construire modificatif », la version en vigueur depuis le 1er janvier 2019 étend les hypothèses de sursis-à-statuer à toute « mesure de régularisation », et donc non plus au seul permis modificatif. Dans le sens de cette évolution, il a pu par exemple être jugé que la seule modification d’un PLU, postérieure à l’obtention du permis attaqué, suffisait à purger un vice sans autre mesure de régularisation[7].

Précisément, l’abandon du critère de l’économie générale du projet pour déterminer le bienfondé d’un sursis-à-statuer est lié à cette extension des mesures de régularisation. Pour rappel, un permis de construire modificatif n’est légal que s’il ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet[8]. Dès lors, la suppression de la référence au permis de construire modificatif dans cet article ne pouvait que laisser présager une évolution des modalités d’appréciation du bien-fondé du sursis-à-statuer[9], en cohérence avec cette nouvelle rédaction : le Conseil d’Etat a alors choisi le critère du bouleversement de la nature du projet.

Cette précision n’est pas anodine puisqu’elle étend les possibilités de régularisation d’une autorisation viciée. Par exemple, là où la suppression d’un étage sur un immeuble de logements collectifs portait atteinte à l’économie générale d’un projet, une telle modification du projet ne serait pas nécessairement constitutive d’un changement de nature du projet au sens de cet avis dès lors que le projet modifié demeurerait en lien avec l’esprit du projet initial. Les prochaines décisions des juridictions administratives nous en donneront des exemples concrets…

Notes :

[1] Art. L.600-5 C.Urb.

[2] Art. L.600-5-1 C.Urb.

[3] CE, 24 juillet 2019, Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier rue Gutenberg, req. n°430473.

[4] CE, Avis, 2 octobre 2020, n° 438318.

[5] CE, 3 juin 2020, SCI Alexandra, n°420736.

[6] Telle qu’issue de l’Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.

[7] CAA de Bordeaux, 20 octobre 2020, n°18BX03845 (vice relatif au nombre de places de stationnement).

[8] CE, Section, 26 juillet 1982, Le Roy, n° 23604.

[9] CE, 3 juin 2020, SCI Alexandra, n°420736.