Vous avez réalisé des travaux sans autorisation d’urbanisme ? Vos ouvrages ne sont pas conformes à la déclaration préalable ou au permis de construire ? Ou vous avez un doute sur la légalité de vos travaux par rapport au PLU alors qu’ils ont été autorisés par le maire ?
Une solution peut probablement vous permettre de sécuriser la situation juridique de votre bien immobilier.
En effet, un permis de construire de régularisation peut être envisagé si les normes d’urbanisme applicables à la construction le permettent. Nouvelle déclaration préalable, permis de construire initial ou permis de construire modificatif : la régularisation des travaux peut prendre plusieurs formes selon votre situation. Les conseils d’un avocat intervenant en droit de l’urbanisme peuvent vous permettre de valider une stratégie de régularisation.
Par ailleurs, une bonne connaissance des procédures administratives et contentieuses pouvant être mises en œuvre à votre encontre – et détaillées ci-après – vous permettra de mieux anticiper les risques d’une telle situation
J’ai réalisé des travaux sans permis de construire ni déclaration préalable
Certaines constructions de faible ampleur sont dispensées de l’accord de construire[1]. Mais, dans la plupart des cas, les ouvrages réalisés sont soumis à l’accord du maire. De telles démarches administratives permettent à l’autorité compétente[2] de s’assurer de la concordance de cette construction aux prescriptions d’urbanisme applicables sur le territoire communal (notamment respect du PLU). A défaut d’obtention de ce précieux sésame, construire sans permis vous expose à des sanctions de plusieurs ordres.
Tout d’abord, la commune peut vous demander à tout moment de rendre vos ouvrages conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
Une prescription administrative de dix ans est bien prévue par le législateur[3] et permet d’éviter, à l’issue de ces dix années, un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable fondé sur la non-conformité de la construction initiale aux normes d’urbanisme.
Mais ce délai n’est pas opposable aux constructions existantes édifiées sans permis de construire alors que ce dernier était requis !
Il n’est pas non plus opposable aux constructions réalisées initialement conformément à un permis de construire mais modifiées dans le temps si ces modifications n’ont pas fait l’objet des autorisations d’urbanisme nécessaires[4].
Une construction réalisée depuis de nombreuses années et pour laquelle le régime du permis de construire n’était pas encore applicable[5] est concernée par cette prescription de dix ans[6].
Même construites avec un permis de construire, certaines constructions[7] sont exclues de cette prescription de dix ans compte tenu de la protection d’un intérêt paysager, architectural ou tout simplement pour une question d’intérêt général tel que la sécurité publique : par exemple, cette prescription est inopposable à toute construction édifiée sur le domaine public.
En cas d’édification d’une construction sans l’accord de l’autorité compétente, le maire est donc légitime de refuser une nouvelle demande de construire, tant que la situation initiale du bâtiment existant n’est pas régularisée.
Cela signifie par ailleurs qu’il ne sera donc pas possible d’obtenir un certificat de conformité malgré l’expiration d’une certaine échéance depuis l’édification de ladite construction illégale.
Ensuite, la réalisation d’une construction sans permis de construire ou déclaration préalable constitue une infraction au droit de l’urbanisme.
Dès lors, ce comportement peut être puni d’une amende et de mesures de restitutions sous astreinte, consistant en une mise en conformité ou, en cas d’impossibilité, une démolition de la construction. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement complémentaire peut être prononcée. En matière pénale, les faits ne sont prescrits qu’à l’issue de six années suivants l’aboutissement des ouvrages [8].
Le pouvoir de police du maire lui permet également de prendre un arrêté interruptif de travaux[9] dès que les infractions sont constatées.
Enfin, plusieurs actions civiles peuvent être menées sur divers fondements : responsabilité extracontractuelle de la personne réalisant les ouvrages (destruction ou en dommages-intérêts[10]), action de l’autorité compétente en démolition ou mise en conformité[11], trouble anormal du voisinage[12] ou encore action en violation d’un droit réel[13] (ex : empiètement).
Vous avez un projet de construction ? Il est donc utile de vous faire conseiller par un avocat intervenant spécifiquement en droit de l’urbanisme et ce, avant le début des ouvrages pour déterminer le type d’accord à obtenir auprès de la ville et apprécier la faisabilité juridique du projet au regard des prescriptions d’urbanisme en vigueur.
Si vos travaux sont déjà réalisés, vous pouvez les régulariser a posteriori en déposant l’autorisation initialement requise. Cela implique toutefois qu’ils soient adéquats aux règles d’urbanisme en vigueur, ce qu’il convient de vérifier au vu d’une analyse juridique du dossier.
Comme évoqué ci-avant, toute nouvelle demande de permis de construire sur une construction illégalement édifiée devra d’abord avoir pour effet de régulariser la situation de la construction existante dans son ensemble, avant d’envisager de nouveaux ouvrages sur celle-ci[14]. Il convient alors d’analyser la propension de cet accord à ajuster la construction initiale dans sa globalité.
J’ai réalisé des travaux non conformes à la déclaration préalable ou au permis de construire
Une fois autorisés par l’autorité compétente, les travaux peuvent être entrepris et ce, selon les informations et caractéristiques du bâti projeté, telles que transmises au maire dans le dossier de demande d’autorisation de construire. La construction réalisée doit correspondre en tout point au projet autorisé (ex : changement de destination, implantation, hauteur, aspect extérieur de la construction tel que le revêtement des façades, positionnement des ouvrants etc.).
La surface de plancher réalisée doit correspondre exactement à celle déclarée à la rubrique correspondante du formulaire CERFA.
La réalisation d’un bâtiment présentant finalement une hauteur supérieure à celle déclarée sur les plans de façade de l’édifice constitue une non-conformité des ouvrages par rapport au permis accordé.
En cas de non-conformités, vous encourez alors des sanctions, là encore de trois ordres.
Tout d’abord, en cas de non-respect de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité compétente qui a autorisé initialement l’ouvrage peut, voire doit dans certains cas, entamer une procédure de récolement des travaux auprès du propriétaire, dans le respect d’une procédure contradictoire avec ce dernier. Cette procédure peut être lancée dans un intervalle de temps pouvant aller de trois à cinq[15] mois suivants la date de dépôt de la déclaration attestant de l’achèvement et la concordance des ouvrages (ci-après DACT).
Avant l’engagement de poursuites, une mise en demeure est alors adressée à l’intéressé, lui enjoignant :
- soit de déposer un permis de régularisation ou une déclaration préalable, selon les cas : cette nouvelle autorisation doit être conforme aux normes d’urbanisme en vigueur pour ajuster l’existant ;
- soit de procéder à la conformité du bâti existant avec la décision de non-opposition à déclaration préalable obtenue ou le permis de construire délivré[16]: des destructions peuvent parfois être nécessaires…
L’intervention d’un avocat de l’urbanisme à ce stade de la procédure permet de vérifier la réalité juridique des non-conformités alléguées et de s’opposer à un tel choix, si elle est illégale. En outre, la représentation par avocat permet de formaliser les échanges avec la commune et de vous assurer que vos droits seront respectés.
A défaut de DACT (Déclaration de l’achèvement et de la conformité des travaux) et si le bâtiment réalisé n’est pas conforme à l’accord délivré, une nouvelle autorisation de construire sur cette construction irrégulière pourra être refusée pendant les dix années suivant son aboutissement [17], sauf exception.
En effet, dans certaines situations où l’intérêt général le justifie, ce délai de dix ans n’est pas opposable : construction dangereuse, action en démolition d’une construction en cours, construction dans un parc national, construction située sur le domaine public, construction dans une zone exposée à un risque naturel, construction sans aucun permis de construire ou encore construction réalisée sans consignation de la somme prescrite par l’accord d’urbanisme.
Une mise en conformité de la construction existante devra donc précéder toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.
Ensuite, la méconnaissance de l’arrêté autorisant les travaux constitue également un délit puni d’une amende[18] et induisant le prononcé de mesures de restitutions sous astreinte (pour rappel : mise en conformité ou la destruction de la construction illégale).
Ces poursuites pénales peuvent être initiées pendant un délai de six ans suivant la fin des ouvrages [19], comme exposé précédemment.
Enfin, et à l’instar de la construction réalisée sans autorisation, plusieurs actions devant le tribunal judiciaire peuvent être menées (Cf. supra).
Comme pour la réalisation de travaux sans permis de construire, la première solution pour pallier cette non-conformité est l’étude juridique des possibilités de régularisation par le dépôt d’une nouvelle autorisation d’urbanisme. L’accompagnement juridique en amont de tout contentieux peut permettre de régulariser rapidement le bâti et sécuriser leur statut juridique, notamment en cas de projet de vente.
J’ai réalisé une construction autorisée par l’autorité compétente mais non conforme au PLU
Outre les actions civiles[20] et pénales précitées et applicables également dans ce cas, une autorisation d’urbanisme illégale peut être retirée par l’autorité l’ayant délivrée. Elle peut également être annulée par le juge administratif, en cas de recours de tiers.
En effet, une autorisation de construire n’est définitive qu’à l’expiration d’une échéance de trois mois suivant son obtention (absence de retrait de l’accord par l’autorité compétente et absence de recours des tiers).
D’une part, vos voisins ainsi que le préfet, dans le cadre de son contrôle de légalité sur les actes pris par le maire, disposent d’une échéance de deux mois pour contester la légalité de votre projet et introduire un recours gracieux[21] auprès de l’autorité compétente ou un recours contentieux auprès du Tribunal administratif.
Si un tiers a engagé un recours gracieux ou contentieux contre votre autorisation de construire, diverses solutions peuvent être envisagées pour désamorcer ce conflit, selon les risques générés par ce recours et vos besoins notamment concernant le calendrier de réalisation de vos travaux. Une analyse juridique du recours permettra d’élaborer une stratégie adaptée à votre situation.
En effet et bien que le maire soit juridiquement le seul destinataire du recours gracieux, en tant que bénéficiaire du permis de construire ou de la déclaration préalable, vous pouvez adopter une stratégie active dès la notification de ce recours : analyse des risques d’annulation générés par ce recours et les possibilités de régularisation des éventuels vices de légalité entachant l’arrêté.
Le règlement amiable d’un conflit (conciliation, médiation, négociation) peut en effet être recherché à tout moment et l’intervention d’un avocat formé aux modes amiables de règlement des différends peut permettre de débloquer une situation initialement conflictuelle.
D’autre part, le maire dispose de trois mois suivant la date de l’accord pour la retirer et ce, uniquement si cette décision est illégale[22]. En cas de fraude, une telle autorisation peut en revanche être retirée à tout moment[23] et donc au-delà de ces trois mois.
Un choix de retrait doit respecter une procédure contradictoire et être dûment motivée en fait et en droit. A défaut, un recours en annulation de cette décision devant le Tribunal administratif peut être envisagé. L’analyse juridique de ce choix vous permettra d’apprécier les chances de succès d’une telle action.
FOCUS : N’oubliez pas de déposer votre DACT !
Si le code de l’urbanisme exige le dépôt d’une DACT à l’achèvement de la construction, l’absence de réalisation de cette formalité n’est pas, en elle-même, sanctionnée par le législateur. Cela étant, l’absence de DACT peut avoir des conséquences néfastes pour le propriétaire : contestation de la concordance de la construction tardive par la mairie, réticence de potentiels acquéreurs du bien etc.
Concrètement, de nombreux propriétaires oublient de procéder à l’envoi de la DACT à l’autorité compétente. Certains propriétaires pensent ainsi éviter l’application de la fiscalité à leur bien en se gardant de déposer cette déclaration. Or, il n’en est rien. En effet, la date marquant la fin des travaux[24] au sens du droit fiscal ne correspond pas à la date de la DACT : l’achèvement de l’ouvrage au sens fiscal correspond en réalité à l’habitabilité concrète du bien, peu importe que la DACT ait été déposée ou non[25]. Dès lors, le non-dépôt de cette DACT n’empêche pas l’assujettissement du bien à la fiscalité.
Par ailleurs et comme évoqué précédemment, l’intérêt d’une DACT pour le pétitionnaire est de commencer à faire courir l’échéance de trois à cinq mois dans lequel l’autorité compétente pourra contester les travaux[26] et ainsi éviter la contestation de leur concordance pendant dix ans. L’administration ne peut ensuite plus contester la légalité des ouvrages réalisés
Trois à cinq mois suivant cette DACT et sans mise en œuvre de la procédure de récolement par l’administration, vous êtes légitime d’obtenir auprès de votre mairie une attestation certifiant que les ouvrages sont adéquats [27].
Vous pouvez prendre conseil à tout moment auprès d’un avocat intervenant spécifiquement en droit de l’urbanisme qui saura répondre à vos interrogations quant au dépôt de cette déclaration et vous rassurer sur la régularité de la procédure.
Légende
[1] Art. R. 421-2 et suivants. Ils doivent néanmoins être conformes au Plan local d’urbanisme.
[2] Généralement le maire et, dans de rares cas, le président de l’EPCI ou le préfet.
[3] Art. L.421-9 C.Urb
[4] CE 3-2-2017 n° 373898
[5] Bâtie avant la généralisation du permis de construire par la loi du 15 juin 1943
[6] CE 15-3-2006 n° 266238, Min. équipement
[7] liste exhaustive à l’article L.421-9 C.Urb
[8] L.480-4 C.Urb
[9] Art. L.480-2 C.Urb
[10] Art. 1240 C.Civ
[11] Art. 480-14 C.Urb
[12] Art. 2224 C.Civ
[13] Art. 2227 C.Civ
[14] CE, 09-07-1986, Thalamy, n° 51172.
[15] 5 mois en cas de récolement obligatoire, 3 mois dans tous les autres cas (Art. R462-6 C.Urb) ; CE 26 nov. 2018, req. n° 411991.
[16] Art. R.462-9 C.Urb
[17] Art L.421-9 C.Urb
[18] Peine de prison possible en cas de récidive
[19] Art. L.480-4 C.Urb
[20] Étant précisé que dans ce cas de figure, l’action en démolition n’est toutefois possible que dans la limite d’une annulation de l’autorisation d’urbanisme (Art. L.480-13 C.Urb).
[21] Appelé déféré préfectoral en cas d’action du préfet.
[22] Art. L.424-5 C.Urb.
[23] Art. L.241-2 du Code des relations entre le public et l’administration.
[24] Art. 1406 du Code général des impôts.
[25] Question n° 34828, réponse à Annaïg Le Meur (LREM – Finistère), JOAN du 2 mars 2021
[26] L.462-2 C.Urb
[27] Art. R.462-10 du Code de l’urbanisme
Résumé de l’article en 8 questions
- Qu'est-ce qu'un permis de construire de régularisation ?
Un permis de construire de régularisation peut être envisagé pour sécuriser la situation juridique d’une construction non conforme au permis primitif obtenu. Un permis de construire dit modificatif pourra être obtenu avant l’achèvement des travaux.
Une fois les travaux terminés, un nouveau permis de construire doit être déposé pour régulariser la construction.
- J’ai réalisé une construction sans permis de construire : quels sont les risques ?
Construire sans permis peut entraîner des sanctions multiples, y compris des mesures d’astreinte financière, d’amendes et même une peine d’emprisonnement en cas de récidive. La municipalité peut également demander la mise en conformité de la construction, laquelle peut parfois impliquer sa démolition.
- Quelle est la durée de la prescription administrative pour les constructions non conformes ?
Une prescription administrative de dix ans permet de déposer une nouvelle autorisation d’urbanisme sur un bâtiment non conforme au permis initial. Il existe néanmoins des situations dans lesquelles, par exception, cette prescription ne peut être invoquée, notamment lorsque les constructions sont initialement réalisées sans aucune autorisation de construire.
Une analyse approfondie de votre situation permet d’anticiper la stratégie à mettre en œuvre.
- Quels sont les risques auxquels vous vous exposez en cas de construction non conforme au permis de construire initial ?
En cas de non-conformité des travaux au permis de construire délivré ou à la décision de non opposition à déclaration préalable obtenue, vous pouvez faire face à des sanctions de trois ordres : des procédures administratives de mise en demeure de conformité, des poursuites pénales mais également le déclenchement d’une action en démolition ou en dommages-intérêts devant le tribunal judiciaire.
Il est donc recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour explorer les possibilités de régularisation.
- Qu'est-ce que la DAACT et pourquoi est-elle importante ?
La DAACT (Déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux) est un document important à déposer en fin de chantier pour témoigner de l’achèvement des travaux.
Elle fait courir un délai assez court – de 2 à 5 mois – pendant lequel le maire peut contester la conformité de la construction par rapport aux autorisations obtenues.
Son absence peut avoir des conséquences négatives à rebours, y compris des contestations tardives et inattendues de la part de la municipalité, ainsi que des complications lors de la vente du bien.
- Quels sont les risques associés à une construction non conforme au PLU (Plan Local d'Urbanisme) ?
Une construction non conforme au PLU peut être sujette à des actions administratives, civiles et pénales. L’autorisation d’urbanisme peut en outre être retirée par la ville ou annulée par le juge administratif, dans un certain délai.
- Comment régulariser une construction illégale ?
Il est possible de déposer l’autorisation d’urbanisme initialement requise, à condition que les travaux soient conformes aux règles d’urbanisme en vigueur. Une analyse juridique du dossier est nécessaire pour vérifier cette conformité.
- Quels sont les rôles et responsabilités du maire dans le processus de régularisation ?
Le maire, en tant qu’autorité locale, peut initier des procédures administratives et contentieuses contre les constructions non conformes, pour demander une mise en conformité.
Tout constat d’infraction est directement transmis au ministère public et peut déclencher des poursuites pénales par le Procureur de la République.
Il a notamment le pouvoir de refuser toute autorisation d’urbanisme non conforme aux règles d’urbanisme ou encore de retirer une autorisation d’urbanisme illégale dans un délai de trois mois suivant son octroi ou de manière perpétuelle en cas de fraude avérée…
