Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez obtenir un permis de construire. Pour cela, vous vous demandez comment constituer votre dossier de permis de construire mais craignez que votre dossier soit refusé par le service instructeur. Si quelques recherches sur internet vous permettent d’identifier les pièces obligatoires pour tout projet, il reste que certains projets nécessitent la production de pièces bien spécifiques qui peuvent conduire à demande de pièce complémentaire ou à un refus de permis de construire. Plus encore, chaque pièce doit être produite mais doit également contenir l’ensemble des informations requises par le Code de l’urbanisme : vous commencez à perdre patience…
Vous vous demandez également si le dossier doit être déposé en mairie ou bien de manière dématérialisé, par internet.
Finalement vous optez pour un dépôt en ligne mais quelques jours plus tard, le service instructeur vous adresse un courrier vous indiquant que votre dossier est incomplet et vous demande de le compléter : vous craignez de ne pas produire les bonnes pièces et de vous heurter à un rejet de votre demande.
Si vous êtes dans cette situation ou si vous souhaitez anticiper le dépôt d’un dossier de permis de construire et préparer au mieux votre dossier, cet article devrait vous aider à mieux appréhender le contenu d’un dossier de permis de construire : l’objectif étant de formuler la demande la plus complète possible dès le dépôt pour maximiser les chances d’obtenir rapidement votre autorisation d’urbanisme. Recourir aux services d’un avocat intervenant en droit des autorisations d’urbanisme vous permettra de mieux comprendre les demandes de pièces de la part d’un service instructeur et les réponses à mettre en œuvre voire la stratégie de défense à prévoir. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour entamer les bonnes démarches dès le début de la procédure.
Cet article vous permettra également de mieux comprendre la décision prise sur votre demande de permis de construire et envisager la contestation d’une décision dont la légalité serait sujette à caution.
Comment bien composer votre dossier de demande de permis de construire ?
Certaines pièces sont obligatoires et communes à tous les dossiers
Avant toute chose, assurez-vous que les travaux que vous envisagez soient soumis à permis de construire. Il se peut en effet que vous ne soyez soumis qu’au dépôt d’une déclaration préalable ou à l’absence de formalités déclaratives, selon l’ampleur des travaux[1]. Un avocat exerçant en droit de l’urbanisme peut vous aider à apprécier les formalités d’autorisation ou de déclaration à réaliser.
Attention : même si les travaux ne sont pas soumis à une démarche procédurale, ils devront être conformes aux règles d’urbanisme prescrites par le Plan local d’urbanisme et le Code d’urbanisme.
Si vos travaux relèvent du permis de construire, vous devez remplir le formulaire CERFA n° 13409*13 ou n° 13406*13 disponibles sur les liens suivants :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R20835,
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11637.
Ce formulaire CERFA constitue la déclaration sur l’honneur des caractéristiques[2] de votre projet : une déclaration frauduleuse peut avoir de lourdes conséquences puisqu’un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment.
Outre la production d’un formulaire CERFA dûment rempli, vous devez obligatoirement joindre les huit pièces[3] énoncées dans le tableau suivant. Celles-ci sont communes à tous les dossiers.
Si la régularité de la procédure d’instruction du permis de construire nécessite la production de l’ensemble des documents suivants, le caractère insuffisant du contenu de l’un des documents ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité du permis de construire si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par ces mêmes dispositions[4].
Focus : le recours à un architecte est obligatoire pour la conception :
- de tout dossier de permis de construire d’une personne morale ;
- des dossiers de permis de construire d’un particulier si la surface de plancher totale d’une construction neuve ou d’une construction existante rénovée est supérieure à 150 mètres carrés ;
- de certains dossiers de permis de construire des exploitants agricoles[5].
La composition d’un dossier de permis de construire est assez technique et requiert une bonne connaissance des exigences de fond et de forme des pièces d’un dossier de permis de construire. Un avocat peut vous aider en analysant la régularité formelle du dossier et la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur.
Il s’agit d’un audit juridique de votre projet pour maximiser les chances d’obtenir une décision favorable et ce, dans les meilleurs délais.
Pour les constructions situées dans des zones protégées ou à proximité de bâtiments de France, des consultations spécifiques avec l’Architecte des Bâtiments de France sont nécessaires pour s’assurer que les projets respectent les directives patrimoniales et esthétiques spécifiques à ces zones.
D’autres pièces sont obligatoires mais dépendent de la nature de votre projet
Afin de présenter le dossier le plus complet possible et d’éviter dans la mesure du possible toute demande de pièce complémentaire ou un rejet, vous devez obligatoirement joindre certaines pièces qui dépendent de la nature et/ou de la situation de votre projet[6].
A titre d’exemple, si des démolitions sont nécessaires préalablement à la réalisation de vos travaux de construction, le dossier de permis de construire doit comporter soit une preuve du dépôt d’un permis de démolir, soit des pièces permettant d’apprécier lesdites démolitions dans le cadre du dossier de permis de construire.
La liste de ces nombreuses pièces complémentaires à joindre est explicitée dans la notice CERFA N° 51434#12. Si le projet est concerné par l’un ou l’autre de ces situations, ces pièces doivent impérativement être jointes au dossier de permis de construire, sous peine d’incomplétude du dossier.
Un avocat en droit de l’urbanisme peut vous accompagner dans l’établissement de cette liste de pièces et étudier si les pièces répondent strictement aux exigences du Code de l’urbanisme, sur la forme et sur le fond.
Quelles sont les modalités de dépôt de votre dossier de permis de construire ?
- Dépôt et enregistrement des demandes et déclarations
Les demandes de permis de construire peuvent être adressées ou déposées à la mairie de la ville dans laquelle vous envisagez les travaux ou par lettre recommandée avec accusé de réception[7]. Mais surtout, depuis le 1er janvier 2022[8], il est désormais possible de dématérialiser votre demande grâce à la téléprocédure de réception et d’instruction[9] du permis de construire[10].
Sous réserve de la réception d’un dossier complet, le délai d’instruction du permis de construire court à compter de la date de dépôt du dossier en mairie, attestée par le récépissé de dépôt en papier ou électronique ou par la preuve d’un accusé de réception du dossier en mairie.
Un numéro d’enregistrement est assigné à votre demande et en permet le suivi.
- Affichage et transmission de la demande ou déclaration
Dans les quinze jours suivant le dépôt de votre demande[11], l’avis de dépôt de votre demande de permis de construire est affichée en mairie ou publié sur le site internet de la commune. Cette information du public précise les caractéristiques essentielles de votre projet. L’affichage de la demande sera maintenu pendant toute la durée de l’instruction.
Quels sont les différents délais dont dispose le service instructeur pour instruire mon dossier de demande de permis de construire ?
Le délai d’instruction commence à courir à compter de la réception en mairie de toutes les pièces exigées par le Code de l’urbanisme au vu des caractéristiques du projet.
Un dossier de permis de construire est réputé « complet » si le maire ne vous a pas notifié des pièces manquantes dans le délai d’un moins à compter du dépôt du dossier en mairie. Une demande de pièces manquantes tardive et donc illégale n’a aucune incidence sur le court du délai d’instruction.
En tout état de cause, si vous produisez de manière spontanée des pièces durant l’instruction, le délai d’instruction ne sera pas modifié, sauf exception exposée au point 3 du présent article).
Quels sont les délais d’instruction de droit commun ?
Le délai d’instruction de droit commun est de :
- deux mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ;
- trois mois pour les autres demandes de permis de construire[12].
- Des délais supplémentaires d’un ou deux mois peuvent s’ajouter à ces délais de droit commun selon les caractéristiques des projets (Établissement recevant du public par exemple).
Quels sont les délais dans lesquels le service instructeur peut demander des pièces manquantes
Le service instructeur peut vous adresser une lettre recommandée avec accusé de réception vous indiquant de façon exhaustive les pièces manquantes[13]. Cette demande doit être notifiée au pétitionnaire dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre dossier.
Si, dans ce délai d’un mois, une nouvelle demande de pièces apparaît nécessaire au service instructeur, celle-ci se substitue à la première demande mais doit faire état de manière exhaustive de la liste des pièces manquantes. Cette nouvelle demande fait courir un nouveau délai de trois mois pour vous permettre d’adresser au service instructeur les pièces demandées. Seules les pièces exhaustivement listées par le Code de l’urbanisme peuvent faire l’objet d’une telle demande.
Une demande de pièces complémentaires ne signifie pas que le dossier de permis de construire est refusé ou illégal.
L’envoi par le service instructeur, doit préciser :
- Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de 3 mois à compter de sa réception ;
- Qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis de construire ;
- Que le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie.
Quelles est la conséquence de cette demande sur le délai d’instruction ?
En principe, le délai d’instruction ne commencera à courir qu’à compter de la réception de toutes les pièces demandées par le service instructeur, sous réserve que lesdites pièces soient exigibles. A défaut de transmission des pièces manquantes, votre demande sera tacitement rejetée.
Dans le cas d’une demande illégale de pièces complémentaires par le service instructeur dans le délai d’instruction, ce dernier ne sera pas interrompu[14]. Au contraire, si le projet est éligible à l’obtention d’un permis de construire tacite, celui-ci pourra être sollicité par le porteur de projet à l’issue du délai d’instruction.
Un avocat intervenant en droit de l’urbanisme peut vous aider à analyser la légalité de cette demande de pièce manquantes et ses conséquences sur le délai d’instruction.
Puis-je apporter des modifications à mon projet et quelle est la conséquence sur le délai d’instruction du permis de construire ?
Vous pouvez apporter des modifications à votre projet pendant l’instruction de votre demande.
Cependant cette modification est encadrée :
- elle doit avoir lieu avant l’intervention de la décision (expresse ou tacite) prise sur votre demande de permis de construire ;
- les modifications ne doivent pas changer la nature de votre projet sinon il s’agira alors d’une nouvelle demande ;
- vous devez adresser une demande de modification accompagnée des nouvelles pièces.
Cette demande de modification est en principe, sans incidence sur la date de naissance d’un permis de construire tacite sauf si les modifications sont telles que le service instructeur doit requalifier l’envoi de ces pièces modificatives de nouvelle demande de permis de construire.
En effet, si les pièces complémentaires que vous apportez révèlent, compte tenu de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle elles ont été présentées une modification du projet, un nouveau délai d’instruction pourra vous être notifié : le service instructeur sera considéré comme ayant été saisi d’une nouvelle demande de permis de construire qui se substitue à votre demande initiale – l’examen des nouvelles pièces ne pouvant alors pas être mené à bien dans le délai d’instruction[15].
Le service instructeur vous en informera par tout moyen avant la date à laquelle une décision tacite serait normalement intervenue, en vous indiquant la date à compter de laquelle, à défaut de décision expresse, la demande modifiée sera réputée acceptée.
En synthèse, l’instruction d’un dossier de déclaration préalable de travaux, d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager peut être une procédure longue et complexe. Il se peut même que vous soyez titulaire d’un permis de construire tacite sans le savoir : l’intervention du Cabinet dans cette phase d’instruction peut vous permettre de mieux comprendre la stratégie à adopter.
[1] Articles L. 421-1 et suivants et R. 421-14 du Code de l’urbanisme.
[2] Article R. 431-5 du Code de l’urbanisme
[3] Articles R. 431-7 et suivants du Code de l’urbanisme
[4] CAA Nantes, 25 mars 2011, Germain, n° 09NT02820.
[5] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20568
[6] Articles R. 431-11 et suivants du Code de l’urbanisme
[7] Article R. 423-1 du Code de l’urbanisme
[8] Système mis en place avant cette date dans certaines communes mais désormais obligatoire.
[9] Procédure d’instruction dématérialisée obligatoire dans les communes de plus de 3500 habitants.
[10] Article L. 423-3 et A. 423-5 I du Code de l’urbanisme
[11] Article R. 423-6 du Code de l’urbanisme
[12] Article R. 423-23 du Code de l’urbanisme
[13] Articles R. 423-38 et suivants du Code de l’urbanisme.
[14] CE, 9 décembre 2022, Commune de Saint-Herblain, n°454521 B.
[15] Conseil d’État, 5ème – 6ème chambres réunies, 1er décembre 2023, 448905, Publié au recueil Lebon
Les question clés de l’article
- Quelle est la composition obligatoire d'un dossier de permis de construire ?
Pour toute demande de permis de construire, notamment un permis de construire portant sur la construction d’une maison individuelle, il est impératif de soumettre un formulaire CERFA accompagné des pièces listées par le Code de l’urbanisme.
Ces pièces doivent inclure des informations précises sur le projet. L’intervention d’un avocat spécialisé en urbanisme permet d’assurer la conformité des pièces avec les exigences légales.
- Comment effectuer le dépôt des pièces pour un permis de construire et selon quelles modalités ?
Le dépôt des pièces pour une demande de permis de construire peut être réalisé en mairie ou via une téléprocédure. Aujourd’hui, toute commune doit être en mesure de permettre à ses administrés de déposer électroniquement les demandes de permis de construire, de démolir ou déclaration préalable. De plus, celles de plus de 3500 habitants doivent assurer une instruction dématérialisée.
Une fois la demande déposée, elle est enregistrée avec un numéro spécifique permettant le suivi du dossier de permis de construire et l’instruction du permis de construire commence.
La demande d’autorisation d’urbanisme doit aussi être publiée par la mairie pour informer le public.
- Quels sont les délais d’instruction du permis et comment sont-ils déterminés ?
Les délais d’instruction varient selon la nature du projet. Pour un permis de construire portant sur une maison individuelle, il faut compter un délai de 2 mois. Pour la construction d’un immeuble collectif ou d’autres constructions, le délai standard est de trois mois.
Ces délais peuvent s’étendre si le projet implique des structures complexes comme des établissements recevant du public. Le délai d’instruction commence à courir à partir du dépôt du dossier complet ; étant précisé que le dossier est réputé complet si aucune demande de pièces manquantes n’a été notifiée dans le délai d’un mois suivant son dépôt.
- Comment sont gérées les pièces manquantes dans un dossier et quelle conséquence cela a-t-il sur le délai d'instruction ?
Si le dossier de permis de construire est incomplet, le service instructeur doit adresser au demandeur un courrier listant les pièces manquantes et ce, dans un délai d’un mois suivant la date de dépôt. Cette notification déclenche un nouveau délai de trois mois pour fournir les pièces requises. L’instruction est suspendue dans l’intervalle et l’absence de production des pièces à l’expiration du délai a pour conséquence un refus de permis de construire.
Ainsi, un dossier initialement incomplet peut potentiellement prolonger le délai d’instruction d’une demande.
- Est-il possible de modifier un projet de construction pendant l’instruction du permis de construire et quels en sont les effets sur le délai d’instruction ?
Modifier un projet en cours d’instruction est possible, mais ces changements ne doivent pas altérer la nature initiale du projet. Si des modifications significatives sont apportées, cela peut être considéré comme une nouvelle demande de permis de construire, entraînant un nouveau délai d’instruction.
Il est important que ces ajustements soient communiqués rapidement au service instructeur pour éviter des retards dans l’obtention de l’autorisation de construire ou la délivrance d’une autorisation ou d’un refus avant transmission desdites modifications.
